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Bases en droit et fiscalité
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Lorsque nous investissons dans l’immobilier, il y a différentes étapes à suivre : la recherche du bien, son acquisition, les travaux à effectuer et sa mise en location ou revente. Chacune de ces étapes contient évidemment des sous-étapes et ainsi de suite… Pour mieux comprendre de quoi il s’agit, je vais vous raconter ma propre expérience. Restez, car vous aurez en lisant, déjà de précieuses idées et des conseils concrets et pratiques.
Donc personnellement, j’ai pu avoir l’opportunité, par concours de circonstances, d’accumuler toutes les connaissances liées à chacune de ces étapes. En effet, je suis issu d’une famille d’entrepreneurs. Mon père était à la tête d’une grosse entreprise de construction et rénovation tous travaux du bâtiment. J’ai donc commencé à l’aider régulièrement avec mes frères depuis mon adolescence. J’ai donc appris “sur le tas” les différents métiers dans le domaine des travaux du bâtiment (électricité, plomberie, peinture, maçonnerie, etc.) particulièrement dans la rénovation, et ce durant toute ma vie. Parallèlement, j’ai fait des études de droit / fiscalité / comptabilité (obtention d’une maîtrise en droit – actuellement Master). Enfin, à l’issue de ces études, je me suis dirigé vers le notariat et ai obtenu le diplôme de Premier Clerc. Ainsi, j’ai travaillé dans des études de notaire en qualité de Clerc rédacteur tous types d’actes (ventes immobilières, création de société, successions…), optimisation fiscale etc… durant une douzaine d’années. Je suis par ailleurs diplômé en comptabilité et gestion.
La pratique au quotidien...
Lors de cette expérience, j’ai aussi été chargé de gérer des patrimoines de personnes héritières d’un grand nombre de biens immobiliers dans toute la France (déclarations d’ISF, actuellement IFI, communications avec les agences de gestion locative, syndics etc…).
Beaucoup de personnes dans mon entourage me demandaient des avis ou conseils quant à leurs acquisitions. Ils s’adressaient à moi parfois en tant que technicien du bâtiment et il m’arrivait alors d’aller les accompagner à des visites de biens immobiliers. D’autre fois, c’était pour des conseils dans des dossiers suivis par leur notaire. Je relisais par exemple des compromis ou promesses de vente afin de recontrôler ou donner des explications. Avec le temps, j’ai fini par accompagner certains proches depuis la visite de biens (en analysant entre autres s’il n’y avait pas trop de travaux à réaliser ou anticiper les futurs gros travaux possibles sur la structure du bâtiment, ce dont on ne pense pas forcément quand on est pas de la partie…), jusqu’à la signature devant notaire.
“Beaucoup de personnes dans mon entourage me demandaient des avis ou conseils quant à leurs acquisitions.”
Aujourd'hui...
A ce jour, avec ma compagne, nous avons pu acquérir divers biens immobiliers mis en location pour des étudiants, pour de l’Airbnb …
Pour une anecdote, dans la recherche d’un bien pour de la colocation étudiante, j’avais repéré un appartement T3 qui permettait, au regard de la configuration des arrivées d’eau et d’évacuation, de le transformer en T4. J’avais en effet transformé la cuisine en une 3ème chambre et le grand placard du couloir attenant à la cuisine, devenait une cuisine américaine… Donc pour le prix d’acquisition d’un T3 nous avions un T4 rapportant trois loyers (un par chambre) en colocation. Ce qui était près de deux fois plus rentable que de louer initialement le T3 à une seule famille ! Nous voilà donc avec un taux de rentabilité de plus de 12% générant un complément de revenu immédiatement…
Avec l’expérience, j’ai donc constaté que le taux de rentabilité était considérablement augmenté notamment si on se concentrait dès la visite sur des points essentiels liés aux charges éventuelles que le bien visité pouvait générer. A titre d’exemple, lors d’une visite d’un appartement j’avais remarqué que les WC étaient équipés d’un sanibroyeur, ce qui ne saute pas aux yeux si on n’a pas l’habitude d’y prêter attention. J’avais demandé la raison à l’agent immobilier qui m’avait répondu qu’il n’y avait pas d’accès à la colonne descendante d’évacuation existante dans le bâtiment. J’ai pu voir que pour s’y brancher il fallait demander une autorisation de la copropriété en raison des travaux nécessaires liés à son difficile accès… L’agent immobilier m’a indiqué qu’il allait être difficile d’obtenir cet accord… Next…
En conclusion...
Il faut savoir que ce qui fait un bon investisseur ce n’est pas être expert sur uniquement un aspect en particulier comme par exemple la partie bâtiment, même si c’est très utile en soi. Il est plus efficace d’avoir de bonnes bases sur chacune des étapes de l’investissement immobilier afin d’avoir une bonne vue d’ensemble et mieux piloter toutes ces étapes. Cela permet de mener à terme son projet, avec la meilleure anticipation et rentabilité possibles.
Souvent, devant la multitude de connaissances à acquérir dans le milieu de l’investissement (bâtiment, fiscalité, juridique, rentabilité etc...), beaucoup sont perdus et même impressionnés, ce qui peut être décourageant. Afin de vous permettre de savoir dès à présent quelles sont exactement les bases à connaître pour chacune des étapes de votre investissement et commencer tout de suite à vous renseigner efficacement et sans perdre de temps, je vous partage gratuitement un document d’information vous donnant les directives à suivre.
Si ce n'est pas encore déjà fait, cliquez sur le bouton ci-contre afin d'obtenir le guide gratuit des 6 étapes indispensables à maîtriser !.
A bientôt, et bon investissement à tous !
Yannick